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樓市政策|住建部部長王蒙徽:炒房時代終結 房地產將迎來新規則

2018
08/30
10:50
麻城房網
政策法規
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    樓市政策|住建部部長王蒙徽:炒房時代終結, 房地產將迎來新規則

        自從2017年喊出“房子是用來住的,不是用來炒的”口號之后,2018年各地推出了不少房產新政,青島,海南等城市相繼出臺房地產新政,搖號買房,限購,限5年方可上市交易。再加上國內一線城市房價普遍下跌,北京和廈門相繼領跌,甚至有的城市已經回到兩年前的房價,這讓很多“望房興嘆”年輕人重新燃起希望之火。


     
        住建部部長王蒙徽的講話透露出最大的信號是:中國住房投資作為最好投資的歷史已經結束。高層勢必在房地產調控政策與長效機制之間慎重研究銜接問題,避免給市場再次釋放錯誤的信號,導致市場再次反彈,這應該是明確無誤的。
     
        以上的信息至少透漏出兩點信號:
     
        第一,短期而言,房地產政策今年松動的可能性很小,以往的越調越高成歷史,從今年的市場來看,房地產變天成定局。也就意味著,在明年之前房價全面下跌成常態,但是不會暴跌,畢竟暴跌會引發金融危機。房企今年將是最困難的時刻,好在潘石屹和王建立這種房產大佬已經悄悄拋售完了。

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        第二,從中期和長期看,中國房地產和房價的態勢,一方面取決于宏觀經濟周期下,包括貨幣政策等的取向;另一方面,也取決于中國城鎮化的方向和人口發展的態勢。從中國經濟大周期和貨幣政策而言,貨幣的不超發,宏觀經濟大周期的轉折,以及經濟從高增長階段到高質量階段的幾大轉換,都意味著,投資房地產高收益低風險時代,正在慢慢終結,買房不需要智商的時代基本退出歷史舞臺。

        房價必降, 別無選擇
     
        最近房地產個股都跌了不少,當然整理市場不理想是一個重要原因,但也不能完全說是市場原因,也有相當一部分原因是因為 房地產的調控政策,7月31日,政治局召開會議,用“堅決遏制房價上漲”八個字,為未來的房地產市場定下基調。顯然這次的表態與以往有所不同,是房價上漲,沒有過快兩個字,也就是說這次的表態是不允許房價上漲,而不是合理上漲,并且隨著進一步的責任落實,住建部下達了命令:對未能實現調控目標的地方堅決問責。也就是說明確了誰來負責的問題,地方政府如果管不住房價將被問責。
     
        從這些表述當中,我們也能夠真切的感受到,現在的房地產市場已經到了影響整個國民經濟前景的程度,再任其發展下去,國民經濟將被吸干,制造業將徹底邊緣化,全國人民都去投資房地產,房子本身就具有消費和投資兩種屬性,并且本身房子是不會增值,這與投資與企業是完全不同的概念,如果長期房子的投資收益好于企業投資,好于實業,那么顯然資金就會源源不斷的流入房地產市場,而實體經濟會進一步受到擠壓,整個經濟體也就失去了活力,現在已經到了再不調整就實體經濟就崩盤的關鍵時刻,這么多年的房地產市場畸形發展,已經綁架了實體經濟,已經成為經濟的毒瘤,任由其上漲,后果恐怕將非常難以預料,實體經濟全面潰敗也不是沒有可能。
     
        高房價會降低一個經濟體總競爭力,并且使得年輕人看不到希望,如果一個社會讓年青人沒有希望,中年人沒有獲得感,老人年沒有安全感,那以空上社會就是缺乏競爭力的,高房價現在已經嚴重的阻礙了青年人的奮斗熱情,他們非常清楚,如果一直正常工作,不管你如何努力,也不可能在一線城市買到一套房子,這樣的現實是非常殘酷的,也是對 社會進步打擊非常大的,社會想要長久進步,激發年青人的斗志,房價就必須降下來,沒有其它的選擇。

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        嚴躍進:房價為何如此頑固?

        8月15日,國家統計局發布的全國70城房價的數據印證房價繼續上漲態勢。在如此嚴厲的政策管控下,房價為何繼續上漲,且幅度擴大?這至少說明,房價還是比較頑固的。
     
        70城房價漲多降少
     
        從字面上解釋,“頑固”是指“難以改變”。我們經常會聽到類似“房價為何越調越漲”的聲音?首先應看一下具體的市場表現。
     
        從國家統計局發布的數據可以看出,實際上全國70個大中城市房價環比增幅和同比增幅數據總體都是在反彈的,而且幅度很明顯。其中全國70城新建商品住宅價格指數環比增幅為1.2%,同比增幅為6.6%。環比增幅數據創下了2016年9月“930新政”以來的最大漲幅,以前都是小數點后水平的上漲,現在卻是個位數上漲了,這顯然是比較夸張了。從同比增幅數據看,房價大體上自今年二季度就已經開始反彈。年初的時候,房價上漲的城市數量大概是40多個,但現在房價上漲的城市有60多個。
     
        即便是在管控嚴格的城市,房價“頑固”也有所體現。比如說海口和三亞。在今年4月22日,海南省人民政府發布通知,規定從當日起海南實行嚴格的限購政策,在已出臺限購政策的基礎上,實施全域限購。然而,從7月房價指數數據看,三亞的房價指數環比增幅為3.7%,屬于70個城市中漲幅最大的城市,這和調控預期、市場預期等都有很大的出入。
     
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        房價頑固體現在何處?
     
        房價頑固的特征,總結起來就是:漲多跌少、漲易跌難、漲快跌慢、漲長跌短。
     
        漲多跌少,是針對房價漲跌幅度而言的。當前很多城市,房價上漲的幅度比較大,一般來說一年上漲10%是很正常的現象。但是房價下跌的城市,跌幅往往不及上漲幅度,下跌本身的影響明顯是被削弱了。
     
        漲易跌難,是指上漲概率大于下跌。從現實情況來看,盡管許多事件本身和房地產價格上漲沒有直接關聯,但房價較容易被炒作而上漲。而部分應引起房價下跌的政策,實際上影響卻較小。最典型的就是2013年發布的關于二手房個稅的政策,其本意是打壓炒作,進而帶動房地產市場降溫。但當時的樓市表現卻是更加恐慌,購房者也在加快網簽,進而帶來了房價的反彈。
     
        漲快跌慢,是說房價的運行規律。當房價上漲的時候,房價曲線就會呈現出“飆升”的狀態,即有加速上漲的特點。而當房價下跌的時候,往往不是加速下跌,而是扭扭捏捏的狀態,稍許跌了一點,還顯得非常不情愿。至少從這幾年來看,房價似乎有天然的“上漲因素”。
     
        漲長跌短,是指房價變化周期的長短。一般來說,房價上漲可以經歷兩年左右的時間,約在16-24個月,而房價下跌可能只維持4-8個月的時間。從這個角度看,當前房價上漲的持續時間更長,其影響也會更大,進而形成了房價一直漲的市場印象。

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        如何破解房價頑固的屬性
     
        對房價的管控,需要短期、中期和長期的政策配合,同時也需要市場參與者客觀看待當前的房價。
     
        客觀來說,在這一輪樓市調控中,很多購房者還是買到了性價比比較高的房源,購房的成本肯定是減少了,房住不炒的政策思路在積極落實,未來也需要繼續堅持。當然從房地產長效發展的角度看,在既有的樓市調控政策外,下半年還需要做一些更細致的工作,這需要地方政府、房企、購房者等市場參與主體的努力。

    樓市政策|住建部部長王蒙徽:炒房時代終結, 房地產將迎來新規則
     
        第一,要深入基層了解房價的各種問題。當前部分地區房價管控措施,多采用預售許可證的管控做法,其效果是值得肯定的。但也不妨多去了解開發商、中介公司、購房者的聲音,多看看有“貓膩”的地方,這對制定房價管控政策是有益的。
     
        第二,對于熱點樓盤,可以采用一對一的價格指導。當前,多數城市新開樓盤并不是很多,可以對每個樓盤采用一樓一策。此前市場間不乏因個別樓盤開盤引起恐慌導致其他樓盤跟漲,所以管好重點樓盤,積極進行價格指導和信息發布,是比較務實的措施。
     
        第三,降房價是手段,降壓力是根本。通過近期部分城市關于精裝修的維權事件可以看到,購房時房價雖然下降了,但精裝修的潛在成本上升了。又比如,現實中部分開發商用各種手段來阻止購房者使用公積金貸款購房。通過此類事件,我們可以明確,未來需要繼續做政策細化,開發商也應主動談談各類難處和困惑,這樣才可以真正帶來降購房壓力、促市場發展的效應。
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